Fixer le bon prix
L’estimation constitue la clé d’une vente réussie. Le marché rennais affiche des prix variés selon les secteurs : de 2 500 €/m² dans certains quartiers périphériques à plus de 4 500 €/m² dans le centre historique.
Plusieurs facteurs influencent la valorisation : localisation précise, étage, présence d’ascenseur, exposition, état général, charges de copropriété, DPE. Une estimation objective, débarrassée de l’affectif, accélère la vente en attirant rapidement des acquéreurs sérieux.
Notre connaissance du marché de l’achat d’appartements rennais nous permet d’évaluer justement votre bien. Cette analyse factuelle, étayée par les ventes récentes de biens comparables, constitue le point de départ d’une vente réussie.
Les documents de la copropriété
Rassembler les pièces obligatoires
Le vendeur d’un appartement doit fournir de nombreux documents relatifs à la copropriété : règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d’entretien de l’immeuble, montant des charges, attestation de superficie Carrez.
Ces documents informent l’acquéreur sur la santé de la copropriété, les travaux votés, les charges prévisibles. Leur absence ou leur fourniture tardive retarde la vente. Nous vous guidons dans leur rassemblement pour que le dossier soit complet dès le compromis.
Transparence sur les travaux votés
Les travaux votés en assemblée générale mais non encore réalisés doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur. Celui-ci devra les financer via les appels de fonds du syndic. Un ravalement de façade voté pour 200 000 € et réparti entre 40 lots représente 5 000 € supplémentaires pour l’acheteur.
Cette transparence évite les contestations post-vente. L’acheteur qui découvre après coup des travaux votés peut demander une diminution du prix ou engager votre responsabilité pour vice du consentement.
Les diagnostics techniques
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) regroupe plusieurs documents obligatoires : DPE classant le bien de A à G, diagnostic électricité et gaz si installations de plus de 15 ans, diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire date d’avant juillet 1997, état des risques et pollutions, diagnostic plomb pour les biens d’avant 1949.
Un DPE médiocre (F ou G) impacte la valorisation. Depuis 2023, ces « passoires thermiques » subissent des restrictions progressives pour la location. Si votre appartement affiche un DPE médiocre, budgétez une décote ou envisagez des travaux d’amélioration avant la vente.
Le compromis de vente sécurisé
Une fois l’acheteur trouvé, le compromis formalise l’accord. Nous rédigeons ce document en fixant clairement : le prix et ses modalités, le délai de réalisation (généralement 2-3 mois), les conditions suspensives, les éléments inclus dans la vente (cuisine équipée, meubles éventuels).
Le compromis engage définitivement le vendeur. Se rétracter sans motif légitime vous expose au paiement du double du dépôt de garantie versé par l’acheteur, soit généralement 10 à 20 % du prix. Cette sanction dissuasive garantit le sérieux de l’engagement.
Nous vérifions que les clauses vous protègent équitablement sans créer de déséquilibre excessif en faveur de l’acheteur. Un compromis mal rédigé peut vous contraindre à vendre à un prix renégocié à la baisse ou à supporter des frais non prévus.
Fiscalité de la vente
Si l’appartement constitue votre résidence principale, aucun impôt sur la plus-value. Cette exonération totale s’applique quelle que soit l’ampleur du gain réalisé.
Pour une résidence secondaire ou un bien en investissement locatif, la plus-value est taxable avec abattements progressifs selon la durée de détention. Nous calculons précisément l’impôt dû pour que vous mesuriez votre gain net.
Situations spécifiques
Vente suite à séparation
Lorsqu’un couple séparé vend l’appartement commun, le notaire facilite l’accord sur le prix et organise le partage équitable du produit de vente. Pour les couples en cours de divorce, nous articulons cette vente avec le partage global du patrimoine matrimonial.
Les tensions entre ex-conjoints compliquent parfois les décisions. Notre rôle de tiers neutre facilite les échanges et débloque les situations conflictuelles. Chacun repart avec ce qui lui revient légitimement selon le régime matrimonial applicable.
Vente d’un bien acquis par donation
Si vous vendez un appartement reçu par donation de vos parents, la plus-value se calcule par rapport à la valeur du bien au jour de la donation, pas au jour de l’achat initial par vos parents. Cette règle peut générer une plus-value taxable importante si vos parents avaient acheté le bien à bas prix il y a longtemps.
L’anticipation fiscale compte : selon votre situation, il peut être opportun d’attendre quelques années supplémentaires pour bénéficier d’abattements supérieurs réduisant la taxation.
Vente avec locataire
Si votre appartement est loué, vous pouvez vendre occupé (l’acheteur reprend le bail) ou donner congé pour vendre libre. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption : vous devez lui notifier votre intention de vendre et lui proposer d’acheter en priorité.
Cette procédure allonge le délai de vente de deux à trois mois. L’acheteur final ne peut être trouvé qu’après la renonciation du locataire ou l’expiration du délai légal. Nous gérons cette procédure pour éviter les vices de forme qui invalideraient la vente.
De la promesse à la remise des clés
Le délai entre compromis et signature définitive permet au notaire d’instruire le dossier : vérifications juridiques sur la copropriété, interrogation du fichier immobilier, suivi de l’obtention du prêt par l’acheteur.
Vous devez préparer la libération de l’appartement : déménagement, résiliation de vos contrats (électricité, eau, assurance habitation, internet), état des lieux de sortie si vous êtes locataire de votre nouveau logement.
La remise des clés intervient généralement le jour de la signature. Vous devez remettre tous les jeux de clés (appartement, cave, parking, local vélo), les badges d’accès éventuels, et les documents utiles (notices d’équipements, contacts du syndic).
Le produit de vente
À la signature, nous encaissons le prix payé par l’acheteur. Si vous avez un crédit en cours sur l’appartement, nous remboursons la banque et demandons la mainlevée de l’hypothèque. Nous réglons également votre quote-part de charges de copropriété jusqu’à la signature.
Le solde vous est viré quelques jours après la signature. Vous recevez un décompte détaillé précisant : prix de vente, moins solde de crédit, moins frais divers, égale produit net versé.
Notre accompagnement vendeur
L’Office du Parlement accompagne les vendeurs d’appartements à Rennes avec une expertise reconnue de la copropriété et du marché local. Conseil sur l’estimation, rassemblement des documents, rédaction ou vérification du compromis, suivi jusqu’à la signature : nous sécurisons chaque étape.
Notre intervention garantit une vente conforme à vos intérêts, sans clause léonine et dans le respect du cadre juridique. Cette sécurité juridique vous permet de vendre sereinement.
