Préparer votre vente
Estimer justement
L’estimation conditionne le succès de votre vente. Un prix surévalué fait fuir les acheteurs et prolonge inutilement la mise en vente. Un prix sous-évalué vous fait perdre de l’argent. Le juste prix, celui qui attire rapidement des acquéreurs sérieux, résulte d’une analyse objective du marché.
Nous évaluons votre bien en tenant compte de multiples critères : localisation précise dans Rennes, type de bien (appartement ou maison), surface, état général, performances énergétiques, prestations. Notre connaissance des transactions récentes dans votre secteur garantit une estimation réaliste.
Contrairement aux agents immobiliers qui peuvent surestimer pour décrocher votre mandat, notre analyse se veut factuelle. Cette honnêteté accélère la vente en ciblant le bon prix dès le départ.
Les diagnostics obligatoires
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) regroupe plusieurs documents obligatoires dont les durées de validité varient. DPE (10 ans), diagnostic électricité (3 ans), diagnostic gaz (3 ans), amiante (illimité si négatif), termites (6 mois), état des risques (6 mois), assainissement pour les maisons (3 ans).
Ces diagnostics coûtent entre 400 et 800 € selon le bien. Leur absence ou leur non-conformité engage votre responsabilité. Nous vérifions que votre dossier est complet et à jour avant toute promesse de vente.
Un DPE médiocre (F ou G) impacte la valorisation et limite les possibilités de location future pour l’acheteur investisseur. Soyez transparent sur ces éléments plutôt que de les minimiser : la confiance facilite la transaction.
Valoriser sans dissimuler
La tentation existe d’embellir la réalité ou de minimiser les défauts. Cette stratégie se retourne toujours contre vous. L’acheteur qui découvre un vice caché peut engager votre responsabilité pour obtenir dommages et intérêts ou annulation de la vente.
Mentionnez les travaux à prévoir, expliquez les particularités du bien (mitoyenneté, servitudes, particularités de la copropriété). Cette transparence crée la confiance et sécurise la transaction.
Le compromis sécurisé
Rédiger ou vérifier
Une fois l’acheteur trouvé, le compromis formalise votre accord. Si vous passez par une agence, elle rédigera souvent ce document. Nous le vérifions pour identifier les clauses problématiques : conditions suspensives trop larges permettant à l’acheteur de se désengager facilement, obligations excessives à votre charge, clauses ambiguës générant des conflits.
Si vous vendez sans intermédiaire, nous rédigeons un compromis sécurisé fixant clairement : le prix et ses modalités, le délai de réalisation, les conditions suspensives, les éléments inclus dans la vente.
Comprendre votre engagement
Le compromis vous engage définitivement. Vous ne pouvez plus vous rétracter sans motif légitime. Une rétractation injustifiée vous expose au paiement du double du dépôt de garantie versé par l’acheteur, soit 10 à 20 % du prix.
Cette sanction dissuasive garantit le sérieux de votre engagement. Avant de signer, assurez-vous que vous pourrez effectivement vendre aux conditions convenues : votre projet de réachat est-il sécurisé ? Avez-vous une solution de relogement ?
La période entre compromis et acte
Le délai standard de 2-3 mois permet au notaire d’instruire le dossier et à l’acheteur d’obtenir son financement. Pendant cette période, vous devez :
Rassembler les documents complémentaires demandés (pour une maison : diagnostics assainissement et termites récents, documents sur les travaux réalisés ; pour un appartement : documents de copropriété complets).
Préparer votre départ : recherche de nouveau logement, organisation du déménagement, résiliation de vos contrats (électricité, gaz, eau, internet, assurance habitation).
Maintenir le bien en bon état : vous restez responsable jusqu’à la signature définitive. Un sinistre survenant pendant cette période peut remettre en cause la vente ou nécessiter des réparations à vos frais.
Fiscalité de la vente
Résidence principale
Si le bien vendu constitue votre résidence principale au jour de la vente, aucun impôt sur la plus-value. Cette exonération totale s’applique même si la plus-value atteint plusieurs centaines de milliers d’euros.
Si vous avez déménagé récemment, vous conservez généralement cette exonération pendant un délai raisonnable (un an environ) à condition de ne pas avoir établi votre résidence principale ailleurs.
Bien locatif ou résidence secondaire
Pour ces biens, la plus-value est taxable. Le calcul intègre le prix de vente, le prix d’achat majoré des frais d’acquisition et des travaux, puis applique un abattement progressif selon la durée de détention.
Exonération totale d’impôt après 22 ans de détention, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Cette fiscalité incite à conserver les biens longtemps pour optimiser la transmission.
Nous calculons précisément la plus-value taxable et l’impôt dû pour que vous mesuriez votre gain net. Cette information éclaire votre décision de vendre maintenant ou d’attendre quelques années supplémentaires.
Situations particulières
Vente suite à séparation
Lorsqu’un couple séparé vend le bien commun, les tensions peuvent compliquer les décisions. Le notaire joue un rôle de tiers neutre facilitant l’accord sur le prix et organisant le partage équitable du produit de vente.
Pour les couples en instance de divorce, nous articulons cette vente avec le partage global du patrimoine. L’état liquidatif du régime matrimonial détermine précisément les droits de chacun sur le produit de vente.
Vente d’un bien hérité
Si vous vendez un bien reçu en succession, la plus-value se calcule par rapport à la valeur du bien au jour du décès, pas au jour de l’achat initial par le défunt. Cette règle peut générer une plus-value modeste même si le défunt avait acheté à bas prix il y a longtemps.
Lorsque plusieurs héritiers vendent ensemble un bien indivis, ils doivent tous signer l’acte de vente. Le produit est réparti selon leurs droits respectifs déterminés lors du règlement de la succession.
Vente avec locataire
Si votre bien est loué, deux options : vendre occupé (l’acheteur reprend le bail et le locataire) ou donner congé pour vendre libre. Le locataire dispose d’un droit de préemption : vous devez lui notifier votre intention de vendre par acte d’huissier.
Cette procédure allonge le délai de vente mais s’impose légalement. Le non-respect de ce droit de préemption expose la vente à l’annulation. Nous gérons cette procédure pour éviter tout vice de forme.
La signature et le débouclage
Le jour de la signature, l’acheteur paie le prix (via son prêt et son apport personnel). Nous encaissons ces fonds, réglons votre crédit immobilier éventuel avec mainlevée de l’hypothèque, soldons les charges et taxes, puis vous versons le solde.
Ce virement intervient généralement quelques jours après la signature, le temps que les fonds soient effectivement disponibles. Vous recevez un décompte détaillé précisant le calcul du produit net.
La remise des clés intervient généralement le jour même, sauf clause vous accordant un délai supplémentaire. Vous devez remettre tous les jeux de clés et les documents utiles (notices, contacts).
Notre accompagnement vendeur
L’Office du Parlement accompagne les vendeurs immobiliers rennais avec une expertise reconnue. Conseil sur l’estimation, vérification ou rédaction du compromis, suivi du dossier, calcul fiscal, signature définitive : nous sécurisons toutes les étapes.
Notre neutralité et notre rigueur juridique garantissent une vente conforme à vos intérêts. Nous veillons à ce que vos droits soient pleinement respectés et à ce qu’aucune clause léonine ne vous désavantage.
